Tips för dig som ska köpa bostadsrätt
En bostadsrätt är en speciell boendeform som innebär att man äger en andel av en bostadsrättsförening. Vi förklarar vad det betyder och tipsar om vad du behöver veta om föreningen.
När du letar efter ditt nya hem har du givetvis fokus på att själva bostaden ska passa dig och kännas trivsam. Utöver det är det dock viktigt att skaffa sig kunskap om bostadsrättsföreningen, för att kunna bedöma om köpet blir en klok bostadsaffär.
Vad är en bostadsrätt?
En bostadsrätt är en typ av nyttjanderätt som finns i Sverige, som innebär att man äger en andel i en bostadsrättsförening, samt rätten att bo i bostaden. Bostadsrätt innebär alltså inte äganderätt, såsom om du köper en fastighet. Läs om vad en fastighet är och skillnaden mellan olika nyttjanderätter.
Bostadsrätter har formellt funnits sedan 1930. Då kom den första bostadsrättslagen, med syftet att fler skulle kunna äga sin bostad istället för att hyra. Bostadsrättsföreningar är ett ovanligt fenomen internationellt sett – nästan bara våra nordiska grannländer har liknande föreningar.
En bostadsrättsförening kan bestå av ett eller flera lägenhetshus med lägenheter, kedjehus eller radhus, eller parhus och även attefallshus. Det är även möjligt att separata villor ingår i en bostadsrättsförening, men det förekommer framför allt i fritidshusområden.
Förutom bostäder kan andra lokaler ingå i en bostadsrättsförening, oftast kommersiella lokaler som hyrs ut till butiker, restauranger och kontor. Läs längre ner om oäkta bostadsrättsföreningar.
Ta reda på detta innan du köper en bostadsrätt
Eftersom en bostadsrätt är en andel av en förening, bör man skaffa sig kunskap om denna förening. Det viktigaste är att sätta sig in i bostadsrättsföreningens ekonomi. Även om du känner att det är tråkigt och komplicerat, är det viktigt för att förstå hur din personliga ekonomi kommer att påverkas.
En del av informationen hittar du i årsredovisningen, men det kan också vara hjälpsamt att prata med någon som sitter i föreningens styrelse. Mäklaren är förstås också ett stöd att använda sig av, men nöj dig inte med att mäklaren säger att ekonomin är god.
1. Månadsavgiften
Hur hög är månadsavgiften för den bostadsrätt du är intresserad av? Tänk också på vad som ingår och inte ingår. Det varierar om månadsavgiften inkluderar sådant som uppvärmning, hushållsel, vattenförbrukning, bredband och sophantering.
Kolla också upp om det finns planerade avgiftshöjningar – eller i bästa fall sänkningar. Om avgiften är låg jämfört med liknande bostadsrätter bör du undersöka varför. Det kan vara tack vare god ekonomi, eller på grund av optimism eller okunskap om framtida kostnader för föreningen. I följande punkter får du lära dig mer.
Det går också att se hur hög månadsavgiften är per kvadratmeter, vilket är användbart för att jämföra olika bostadsrätter som du är intresserad av.
2. Hur mycket lån föreningen har
De flesta bostadsrättsföreningar har lån. Lånen kan bero på att föreningen en gång i tiden tog lån för att förvärva fastigheterna, eller för att stora investeringar har finansierats med lån. Nya föreningar har oftast mer lån eftersom de inte hunnit amortera, och tvärtom har en del äldre föreningar betalat av sina lån helt och hållet.
En förening som är högt belånad har mer att betala i ränta och amorteringar. Det innebär att en större del av medlemmarnas månadsavgifter går till detta.
Ett sätt att jämföra olika föreningars lån är att titta på belåningsgrad per kvadratmeter. Under 5000 kr/kvm är relativt lågt medan 10 000 kr/kvm och uppåt anses högt. Ett annat sätt är att räkna ut skuldkvoten, vilket är lånen delat med intäkterna. En skuldkvot under 5 är bra, medan 10 är högt och 15 är väldigt oroande.
3. När räntan kommer att ändras för föreningens lån
Precis som med privata bolån kan föreningen välja att binda räntan. Ofta är lånet uppdelat i olika delar med olika lång bindningstid. När du undersöker en förening kan du höra med styrelsen när lånens bindningstid går ut.
I goda tider kan det innebära en sänkt ränta och kanske sänkta månadsavgifter, medan tider med hög ränta gör lånet dyrare. Ränteläget påverkar dock alla bostadsrättsföreningar som förhandlar om sina lån, så därför gör höga räntor att det generellt blir dyrare att bo i bostadsrätt (med undantag för föreningar som inte har några lån).
4. Planer på underhåll och renoveringar
Alla föreningar måste ta hand om sina fastigheter, något som förr eller senare kommer att kosta. Det kan vara fasadrenoveringar, takomläggning eller kanske hissar som måste byggas om. Även om det inte finns renoveringsbehov kan föreningen välja att investera i energieffektivisering, till exempel ett nytt system för uppvärmning eller nya fönster.
Det som är intressant för dig är hur väl föreningen har koll på sina framtida behov och om det redan finns sparat kapital för projekten. Det bör finnas en underhållsplan och öronmärkta pengar för underhållet. Men det är inte helt ovanligt att en BRF underskattar dessa kostnader, eller helt enkelt inte känner till fastighetens behov, och då kan det tvinga föreningen till höjda månadsavgifter.
5. Se i årsredovisningen om föreningen går med vinst
Du behöver inte lusläsa årsredovisningen, men några siffror är viktiga. Resultaträkningen visar hur mycket vinst eller förlust föreningen gjort det året. Balansräkningen visar summan av vinster och förluster under tidigare år, det vill säga om det byggts upp ett överskott eller ett underskott under årens gång. Om du ser minussiffror, ta reda på varför genom att till exempel fråga mäklaren eller någon från styrelsen.
6. Om föreningen äger marken
Alla bostadsrättsföreningar äger inte sin egen mark. Det förekommer att föreningen har tomträtt istället för äganderätt, vilket betyder att kommunen äger marken. Då behöver föreningen betala en årlig hyra till kommunen, som heter tomträttsavgäld. Tomträttsavgäld ändras med 10–20 års mellanrum och då brukar höjningen bli ganska kraftig. Det kan kräva höjningar av månadsavgiften – därför är det bra att känna till innan du köper.
7. Eventuella "dolda tillgångar"
En förening kan ha ytor som kan säljas och ge kapital, vilket kan användas för att betala av lån och sänka månadsavgiften. Det kallas dolda tillgångar. Till exempel kan det handla om en vind som kan byggas om till en ytterligare bostadsrätt, eller parkeringsplatser, som inne i våra storstäder kan säljas för uppemot en miljon kronor styck.
Om du ser att föreningen har potentiella guldgruvor som inte har nyttjats, kan bostadsrätten bli en lönsam affär, eftersom en sänkt månadsavgift ger en värdeökning.
8. Antal hushåll
Bostadsrättsföreningar kan bestå av flera hundra hushåll, eller bara ett par stycken. Små föreningar blir lite speciella och det är en personlig preferens om man föredrar detta eller inte. I en liten förening går det inte att vara anonym eller att slippa undan att hjälpa till med styrelsearbetet, men det ger samtidigt möjlighet till en social och nära granngemenskap.
Att köpa in sig i en liten förening kan dock innebära en lite större ekonomisk risk. Då handlar det om föreningar på bara 5–6 hushåll, ofta en villa som byggts om till lägenheter. Risken beror på flera anledningar. Underhållskostnader som fördelas på ett fåtal hushåll blir kännbara, likaså om någon boende inte betalar sina avgifter under en period. Banker är därför skeptiska till att bevilja lån till små föreningar, vare sig det gäller privata bolån eller föreningens lån, och kan neka lån eller ge sämre ränta.
9. Äkta eller oäkta bostadsrättsförening
De flesta bostadsrättsföreningar är så kallade "äkta" föreningar. Det är Skatteverket som avgör om en BRF är äkta eller oäkta – när mer än 40 procent av intäkterna kommer från något annat än bostadsrätter anses föreningen vara oäkta. Då handlar det oftast om hyra från hyreslägenheter eller lokaler som hyrs ut som kontor, butiker eller restauranger.
En oäkta förening med goda hyresintäkter har ofta riktigt låga månadsavgifter – däremot kan du behöva betala förmånsskatt. Dessutom blir vinstskatten 25 procent när du i framtiden ska sälja bostadsrätten, istället för normala 22 procent, och du brukar inte kunna göra uppskov.
10. Om det är en ombildad bostadsrättsförening
Om det står att bostadsrätten ingår i en ombildad förening betyder det att det förr var hyresrätter, som ombildades till bostadsrätter och såldes. En särskild risk med ombildade föreningar är att de har dålig koll på sina underhållsbehov.
Anledningen till det är att själva ombildningen skapar ett ekonomiskt intresse hos flera parter i att planera för låga framtida utgifter. De boende som ska köpa bostadsrätterna tänker kortsiktigt och vill ha låga månadsavgifter och fastighetsägaren (den före detta hyresvärden) vill sälja fastigheterna till ett så högt pris som möjligt.
11. Hur väl styrelsearbetet fungerar
En BRF sköts av en styrelse, förutom större beslut som måste röstas igenom på årsstämman. Även om du själv helst slipper styrelsearbete kan det vara skönt att veta att föreningen sköts väl, på ett seriöst sätt och utan bråk.
Be mäklaren om att få kontakt med någon från styrelsen för att få prata lite om föreningen. Då kan du också höra hur styrelsen verkar fungera.
12. Stadgar och regler
Varje bostadsrättsförening har egna stadgar. I dessa hittar du regler som påverkar dig som boende. För radhus och andra bostadsrätter med egen "tomt" kan det finnas begränsningar om vad man får göra fritt med utomhusmiljön eller fasaden och vad som kräver styrelsens godkännande. Det kan också finnas regler utöver stadgarna, som tyst efter kl. 22 eller förbud mot grill på balkongen.
13. Parkeringsmöjligheter
Har du bil? Ibland har föreningar egna parkeringsplatser, antingen gratis för medlemmarna eller till uthyrning. Det kan finnas gott om platser, eller så är det högre efterfrågan än utbud, och då behövs ofta kötid innan man kan få möjlighet att hyra en plats.
14. Tvättstuga, förråd och övriga faciliteter
Något mer konkret att undersöka är vilka slags faciliteter och lokaler som ingår. Undersök hur många tvättstugor som finns tillgängliga, vilket skick de är i, och hur bokningen fungerar. Ta också en titt i bostadens förråd och gemensamma förråd för exempelvis cyklar och barnvagnar. Större föreningar kan också ha festlokal, takterrass, bastu, gästlägenhet och andra lokaler, som oftast är gratis att nyttja.
15. Sociala aktiviteter
En mindre allvarlig faktor för ditt köp är skillnader mellan olika föreningars sociala gemenskap. Det typiska är en städdag med korvgrillning en eller två gånger per år och kanske något festligt efter årsstämman.
Vissa föreningar har dock en annan nivå av sociala aktiviteter, som kräftskiva och grillkvällar, och ibland till och med bokklubb, boule eller akvarellmålning. Huruvida detta är av intresse är förstås väldigt individuellt, men värt att tänka på för den som gillar sådana sociala möjligheter.
Att ansöka om medlemskap i en BRF
Efter att du har köpt en bostadsrätt måste du beviljas medlemskap i föreningen, annars blir köpet ogiltigt. Det är dock ytterst ovanligt att styrelsen nekar dig medlemskap. Oftast är det enda kravet att du ska kunna betala din månadsavgift och inte ha många betalningsanmärkningar och skulder hos Kronofogden eller Skatteverket.
I vissa fall finns krav i stadgarna om att du har tänkt bo där permanent, alltså inte som fritidsboende. De flesta föreningar tillåter inte juridiska personer att köpa en bostadsrätt.
För dig som ska sälja
Har du en bostad att sälja? Då kan du använda Mäklare.se för att jämföra mäklare innan du bestämmer dig. Genom att fylla i formuläret på den här sidan får du kontakt med upp till fyra olika mäklare nära dig. Ställ frågor, jämför arvoden och välj den mäklare som du känner förtroende för. Tjänsten är gratis.